Come cambiare la destinazione d’uso dell’immobile: alcuni consigli essenziali per non sbagliare

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è una procedura tutt’altro che infrequente, ma per portarla a termine occorre conoscere vari fondamentali passaggi procedurali. Ecco una sintetica guida a riguardo.

Gli immobili, e dunque le abitazioni, i palazzi, i magazzini o i capannoni industriali sono caratterizzati da specifiche destinazioni d’uso.

destinazione d'uso
Informazione Oggi

La regola è che ve ne deve essere una per immobile, con la conseguenza che se la destinazione d’uso è stata individuata, l’immobile non potrà essere usato in altri modi.

Se un immobile è destinato ad essere luogo in cui viene svolta attività commerciale, lo stesso spazio non potrà essere usato come appartamento. Conseguentemente, chi lo volesse, dovrebbe dare luogo al cambio della detta destinazione d’uso.

Ebbene, bisogna ricordare che il cambio destinazione d’uso di un immobile può talvolta essere un passo obbligatorio e, vista la sua importanza, sarà l’argomento del nostro articolo. Vediamo dunque da vicino come funziona ed alcuni dettagli utili.

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Destinazione d’uso: che cos’è in breve

In estrema sintesi, la destinazione d’uso di un immobile altro non è che una classificazione usata per individuare nel dettaglio la funzione e le attività che possono essere compiute in un dato immobile.

Chiaro che un concetto come questo è essenziale dal punto di vista del diritto, perché non rispettare la destinazione di un immobile comporta la commissione di un illecito e l’andare incontro a sanzioni e conseguenze legali non indifferenti.

Il menzionato cambio di destinazione d’uso, una procedura con regole ad hoc di legge, non è sempre possibile. Questo perché per poter dar luogo alla modifica occorre rispettare un iter preciso, che comincia facendo riferimento al Comune di appartenenza dell’immobile per la richiesta di autorizzazione. Vedremo tra poco questi aspetti.

Destinazioni d’uso: la classificazione

Onde fare chiarezza sul nostro argomento, non possiamo non delineare anche le varie tipologie di destinazione d’uso, di cui alla legge vigente. Infatti, la macro-categoria della destinazione d’uso di un immobile può essere suddivisa in sette micro categorie, come di seguito elencate:

  • residenziale: si tratta della categoria che include abitazioni di ogni genere, a condizione che la superficie prevalente sia rivolta ad uso abitativo;
  • commerciale al dettaglio: in detta categoria di immobili si trovano tutti quelli rivolti per destinazione d’uso alla vendita (dalla piccola fino alla grande distribuzione) e le attività mirate alla somministrazione di cibi e bevande;
  • industriale e artigianale: la destinazione di un immobile industriale e artigianale fa riferimento ad un edificio in cui si svolgono attività mirate alla produzione di beni di servizio e alla trasformazione di beni;
  • turistico-ricettiva: si tratta della destinazione d’uso di tutte quelle strutture la cui finalità è quella dell’accoglienza di persone;
  • commerciale all’ingresso e depositi, e ci riferiamo dunque ai capannoni industriali e artigianali con depositi;
  • direzionale di servizio, ovvero gli immobili che sono sede di direzioni e uffici per l’organizzazione di proprietà di enti e società.

Se è vero che un immobile può avere una sola destinazione d’uso, è altrettanto vero che è possibile il caso in cui un immobile sia di fatto interessato da più destinazioni d’uso: in dette circostanze, la destinazione effettivamente assegnata attiene all’attività prevalente, vale a dire quella che occupa più superficie.

Cambio di destinazione d’uso: come funziona?

Veniamo al punto. L’interessato può cambiare destinazione d’uso laddove voglia usare l’immobile in oggetto per un’attività diversa, rispetto a quella per cui è registrato. E’ il caso tipico di chi intende trasformare uno studio di liberi professionisti in un’abitazione. Molto importante ricordare che la modifica deve compiersi al di là del fatto che si proceda con modifiche strutturali e lavori all’immobile.

Attenzione anche a possibili divieti: infatti prima di operare il cambio di destinazione d’uso, occorre valutare che la procedura sia effettivamente consentita nell’area in cui l’immobile è situato. Il primo passaggio da affrontare è dunque quello di controllare sul Piano Regolatore della propria città se il cambio di destinazione d’uso che si vuole fare sia di fatto possibile.

Tuttavia per regola generale, i cambi di destinazione d’uso nella stessa categoria sono sempre consentiti, pensiamo al caso dell’immobile che cambia da ristorante a pub, per esempio.

Invio della Scia e obblighi burocratici

Gli interessati ad effettuare il cambio debbono sapere che, in base alla specifica situazione, l’iter per cambiare destinazione d’uso dell’immobile è differente. Se si resta nella stessa categoria occorre l’invio della Scia al Comune in cui è situato l’immobile. Ma è sempre assai conveniente consultarsi con i locali uffici che si occupano di queste pratiche, giacché i singoli Comuni possono avere regole diverse tra loro.

Ma se si vuole cambiare la categoria della destinazione d’uso di un immobile l’iter si caratterizza per articolazione. Infatti anzitutto serve che la modifica sia possibile e, in caso positivo, occorre conseguire il “permesso di costruire” dal Comune in cui è situato  l’immobile, anche quando non si devono compiere opere. L’iter implica di fornire una varietà di documenti, come ad es. i disegni progettuali, tanto che la modifica di destinazione è considerata in modo non dissimile rispetto ad una ristrutturazione edilizia vera e propria.

Ovviamente non potrà mancare la contestuale comunicazione di variazione anche dal lato catastale (e ciò ha riflessi su modifiche in materi di TARI, ad esempio). Inoltre, non bisogna dimenticare che serve conseguire dal Comune un certificato di agibilità, nel quale sarà opportuno inserire tutte le informazioni e certificazioni degli impianti. Questi ultimi debbono essere in regola rispetto a quanto previsto dalle leggi vigenti. Come si può notare, l’iter è dunque molto rigoroso.

I divieti alla modifica di destinazione d’uso: quali sono?

Attenzione però perché in determinate circostanze la modifica alla destinazione d’uso non si può fare. Quando esattamente? Ebbene, alla base del divieto vi sono possono essere varie cause, vediamole di seguito in elenco:

  • anzitutto può essere il regolamento condominiale a impedire le modifiche alla destinazione d’uso. Tuttavia l’ostacolo può essere superato, perché si può segnalare il problema all’assemblea condominiale, e cambiare le regole con una votazione ad hoc da parte dei condomini;
  • inadeguatezza dell’immobile al detto cambio. Questo perché non tutti gli immobili possono essere usati per qualsiasi finalità e può ben verificarsi che un immobile non abbia le caratteristiche ‘fisiche’ per cambiare destinazione;
  • piani urbanistici del Comune, ovvero vi sono dei casi in cui astrattamente la modifica sarebbe ammessa, ma è il Comune di riferimento a impedire l’apertura di specifiche attività in determinate zone.

Come trovare la destinazione d’uso di un immobile?

Infine, non dimentichiamo che onde trovare i dati legati alla destinazione d’uso di un immobile si può richiedere il certificato d’agibilità e nel documento leggere le informazioni sull’uso dell’immobile oppure domandare una visura catastale storica dell’ultimo ventennio dell’edificio e analizzare la continuità dei trasferimenti in riferimento all’immobile considerato.

L’accesso via web al catasto, la banca dati pubblica di tutti i beni immobili presenti nel territorio nazionale, può essere compiuta facilmente con una piattaforma ad hoc dell’Agenzia delle Entrate.

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