La Corte di Cassazione ha chiarito le modalità di fruizione del Bonus per l’acquisto della prima casa, imponendo un limite.
Il Bonus per l’acquisto della prima casa consente di ottenere delle agevolazioni fiscali e di pagare un’imposta di registro del 2% anziché del 9% (con un minimo di 1.000 euro), se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione d’IVA, oppure un’imposta di registro fissa di 200 euro, se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA.
Ma l’agevolazione può essere richiesta nuovamente da chi ne ha già usufruito in passato? Di recente, una sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito quali sono le regole per poter beneficiare della misura, introducendo un principio che sta sollevando non poche polemiche.
Bonus prima casa: si può richiedere due volte? Ecco la verità
Con la sentenza n. 24478/2025, la Corte di Cassazione ha fissato una regola fondamentale in tema di agevolazione per l’acquisto di prima casa: coloro che hanno già comprato un immobile usufruendo della riduzione fiscale non possono di nuovo ottenere lo sconto sull’imposta di registro per un nuovo acquisto.
È, dunque, indifferente che l’immobile posseduto in precedenza sia diventato “inidoneo” (ad esempio, per dimensioni a causa dell’espansione del nucleo familiare, come nel caso di una nuova nascita). Tale condizione non consente l’accesso per la seconda volta al beneficio. La sentenza si pone in netta contrapposizione con l’orientamento giurisprudenziale finora diffuso che aveva, invece, permesso la fruizione per due volte del bonus, nel caso in cui il primo immobile diventasse inabitabile per motivi soggettivi (come la modifica della composizione del nucleo familiare) oppure oggettivi (ad esempio il danneggiamento in seguito a una calamità naturale).
Se, invece, il primo immobile non è stato comprato con il Bonus prima casa, è possibile richiederlo per una nuova casa se si dimostra che quella già posseduta è inidonea e non adatta a soddisfare le esigenze abitative degli inquilini. Ma cosa deve intendersi per “inidoneità“? Tale concetto deve essere interpretato in modo ampio e ricomprende “qualsiasi ragione“, sia oggettiva che soggettiva, che renda l’edificio inadatto a fungere da abitazione per l’acquirente e la sua famiglia. Non si tratta, dunque, solo di fattori strutturali dell’edificio ma anche di cause legate all’effettiva funzionalità in relazione ai bisogni del proprietario e della sua famiglia, che possono cambiare nel tempo.
La decisione della Corte di Cassazione si basa sull’art. 1 della Tariffa Parte Prima, allegata al Dpr 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro). La norma prevede due condizioni ostative al Bonus prima casa. La prima preclude l’agevolazione a coloro che già possiedono un immobile nello stesso Comune in cui si trova quella che si intende comprare. Se la prima casa è inidonea, allora viene meno la condizione ostativa. La seconda condizione impedisce il beneficio a coloro che hanno, in tutto il territorio nazionale, un’altra casa comprata con il Bonus in questione. Per la Cassazione, quest’ultima ipotesi è assoluta e non ammette deroghe.
