Usucapione dell’immobile in ipotesi di donazione viziata da difetto di forma? La Cassazione offre un orientamento che agevola i privati.
Nei meandri della legge non è difficile perdersi e, specialmente, quando si tratta di rapporti tra privati, il concreto rischio è quello di non sfruttare alcune agevolazioni, perché sconosciute.
Ebbene, ad es. forse non tutti sanno che l’usucapione di un immobile si verifica indipendentemente dal fatto che la donazione dello stesso immobile sia nulla, perché compiuta senza rogito (difetto di forma). La legge non lo impedisce ed anzi, per questa via, sarà possibile intestare una casa senza recarsi dal notaio.
Vediamo più da vicino questi interessanti aspetti.
Usucapione dell’appartamento con donazione nulla: il contesto di riferimento
L’usucapione rappresenta uno dei modi di acquisto della proprietà, fondato sul perdurare per 20 anni del possesso – continuato e senza interruzioni – del bene immobile. Sopra abbiamo accennato che la donazione di un’abitazione si verifica in conformità alla legge, se effettuata tramite quell’atto notarile che prende il nome di rogito. In più presso questo pubblico ufficiale debbono esservi due testimoni, in modo che la donazione possa esplicare tutti i suoi effetti e sia considerata valida.
In altre parole, non si può intestare una casa a una persona e trasferire la proprietà, consegnando le chiavi senza alcuna altra incombenza. È infatti obbligatorio il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e ciò impone l’atto notarile del rogito.
Il punto è proprio questo: quali conseguenze se uno o ambo i requisiti della donazione sono assenti ma, nonostante questo, il donatario ha il possesso dell’immobile e risiede nell’immobile già da anni? Si tratta di una usucapione valida pur con donazione nulla? Come abbiamo accennato in apertura, la giurisprudenza ha risposto positivamente a riguardo, anzi si tratta di una questione abbastanza frequente e su cui si è espressa anche la Cassazione.
I chiarimenti della Corte di Cassazione
La Suprema Corte è stata illuminante in materia, stabilendo che:
- la donazione di un immobile nulla per difetto di forma (assenza del rogito) può essere “sanata”
- a patto che, nel frattempo, il donatario abbia posseduto per 20 anni l’immobile
Di fatto dunque colui che usucapisce il bene, potrà appellarsi a questo modo di acquisto della proprietà, pur con donazione nulla. Attenzione però in quanto non sarà endo più l’atto di donazione ma la sentenza del tribunale, che acclarerà l’esistenza dei presupposti dell’usucapione.
Infatti, lo sottolineiamo, affinché l’usucapione esplichi tutti i suoi effetti è obbligatorio fare causa al proprietario – con anteriore mediazione obbligatoria tentata. E se l’accordo non si raggiunge, sarà il magistrato a controllare la sussistenza dei presupposti dell’usucapione e, in ipotesi positiva, ad ordinare al conservatore dei registri immobiliari, la voltura della titolarità dell’appartamento.
Concludendo, la Cassazione ha così affermato che si può intestare un appartamento anche senza notaio, bastando il consenso delle parti e l’utilizzo del donatario per 20 anni. Non solo. Non serve andare dal giudice, dato che l’accordo di mediazione rimane un valido titolo trascrivibile nei pubblici registri immobiliari, in modo che valga per la voltura della proprietà – proprio come una sentenza.
