Come si calcolano gli interessi passivi nel caso di estinzione o rinegoziazione di un mutuo ipotecario? Scopriamo cosa stabilisce la normativa.
Nell’ipotesi di sottoscrizione di un mutuo ipotecario per acquistare un immobile da destinare ad uso di abitazione principale, si ha diritto ad una detrazione del 19% sugli interessi passivi e le relative spese accessorie.
A stabilirlo è l’art. 15, comma 1, lett. b) del Tuir.
L’agevolazione fiscale, però, spetta solo su una cifra massima di interessi passivi e oneri accessori di 4 mila euro.
Analizziamo la normativa di riferimento nel dettaglio e vediamo in che modo si calcolano gli interessi passivi di un mutuo estinto o rinegoziato.
Gli interessi passivi si deducono anche in caso di mutuo estinto o rinegoziato?
In caso di estinzione del mutuo originario e di nuova stipula (anche con una banca differente), il sottoscrittore ha sempre diritto alla detrazione, ma per un ammontare non superiore a quello corrispondente alla quota residuale del mutuo estinto. A tale somma si aggiungono i costi per l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di quello nuovo.
Allo stesso modo, nell’ipotesi di estinzione di un mutuo sottoscritto da due coniugi e stipula di un nuovo mutuo da parte di un solo coniuge, la detrazione spettante sarà calcolata su tutto il valore degli interessi relativi al nuovo mutuo.
In caso di nuova stipula da parte dei due coniugi, entrambi potranno beneficiare della detrazione sugli interessi passivi. La soglia massima, tuttavia, si riferisce sempre agli interessi della parte residua di capitale del mutuo originario e per un totale di 4 mila euro.
Anche nell’ipotesi di rinegoziazione di un mutuo stipulato per acquistare la casa principale, il diritto alla detrazione sugli interessi passivi spetta in relazione alla quota di capitale residuale, aumentata delle eventuali rate non pagate e degli oneri per l’estinzione anticipata.
Come si individuano gli interessi passivi? Il metodo infallibile
Per calcolare la percentuale su cui si possono richiedere le detrazioni per gli interessi passivi, nell’ipotesi di estinzione e rinegoziazione, si utilizza la seguente formula:
X = 100 x (quota residua primo mutuo + oneri correlati) / importo del secondo mutuo.
Facciamo un esempio. Tizio ha deciso di rinegoziare il mutuo contratto per acquistare la casa principale, sostenendo spese per tale procedura ammontanti a 2 mila euro.
In fase di rinegoziazione, era presente un debito di 150 mila euro, oltre a delle rate scadute e non pagate di 5 mila euro e un rateo interessi di 3 mila euro.
Dopo la rinegoziazione del mutuo, l’istituto bancario decide di dare in prestito una quota capitale di 170 mila euro.
Come fa l’interessato a capire se ci sono interessi passivi da dedurre per il mutuo rinegoziato?
Può calcolare la percentuale sulla quale può richiedere la detrazione degli interessi. Nel dettaglio, corrisponde a 94,12%, applicando tale formula: 100 x (150 mila + 5 mila + 3 mila + 2 mila) / 170 mila.
In questo modo, l’interessato scopre che gli interessi passivi relativi al mutuo rinegoziato possono essere detratti per il 94,12%, sempre rispettando la soglia massima annua totale di 4 mila euro.
