Una nuova legge dispone la possibilità della cd. vendita diretta dell’immobile da parte del debitore, in caso di iter di pignoramento immobiliare.
L’iter permette di vendere da soli l’abitazione, snellendo di fatto una procedura altrimenti tortuosa e macchinosa, ma soprattutto permette di non svendere la propria casa.
Oggi contrarre dei debiti non è di certo infrequente. Vi sono infatti alcune circostanze come ad esempio la perdita dell’occupazione, le quali possono costringere ad avere delle somme da saldare nei confronti dei creditori, quali banche o privati.
Si tratta di situazioni delicate in cui può esservi il concreto rischio di non essere più nelle condizioni di pagare il dovuto.
Ecco allora che si profila il rischio di un pignoramento immobiliare, ovvero quella complessa procedura stabilita dalla legge, attraverso cui il creditore richiede l’espropriazione immobiliare del bene immobile del debitore e lo fa vendere all’asta. Ciò gli consentirà di recuperare il debito o almeno una parte di esso.
Chiaro che siamo innanzi ad un evento molto sgradevole e complicato da gestire e, proprio per questo, di seguito vedremo come evitare il pignoramento immobiliare della propria abitazione e conseguire – anzi – un’utile dalla vendita della casa, riuscendo ad individuare in modo autonomo un acquirente. I dettagli.
Pignoramento immobiliare: quando viene disposto?
Tecnicamente parlando, il pignoramento immobiliare altro non è che una procedura di esecuzione forzata. Essa serve al creditore per assicurare un risultato di fatto pari a quello cui si giungerebbe in ipotesi di adempimento spontaneo dell’obbligato. E ciò:
- sottraendo in modo coattivo beni inclusi nel patrimonio del debitore,
- e trasformandoli, sempre in modo coattivo, in denaro da assegnare per la soddisfazione del creditore.
Poniamo il caso di chi è creditore di una certa somma di denaro nei confronti di un altro: anche nel caso in cui questi riesca a conseguire un titolo esecutivo – ovvero una sentenza favorevole del magistrato – il quale accerta la propria pretesa creditoria, il suo diritto ad intascare il dovuto permarrebbe insoddisfatto nella circostanza del rifiuto dell’adempimento spontaneo da parte del debitore.
Proprio a questo sopperisce la citata esecuzione forzata, che assicura la soddisfazione coattiva delle pretese di credito, anche contro la volontà del debitore che non paga.
Pignoramento immobiliare: come evitarne le conseguenze grazie alla vendita diretta
Come abbiamo detto all’inizio, la procedura in oggetto – oltre ad essere macchinosa – è anche sgradevole per il debitore, ma quest’ultimo può evitarla – ottenendo anche un’utile dalla vendita della casa – se riesce a trovare, in proprio, un compratore. Ricordiamo peraltro che fino al momento in cui la casa pignorata non è di fatto venduta all’asta con l’iter previsto dalla legge, il debitore può continuare a dimorarvi.
Le ultime novità normative sono dunque di estremo rilievo in queste circostanze. Infatti la legge vigente, e in particolare il d. lgs. n. 149/22, che ha immesso i nuovi articoli 568-bis e 569-bis nel codice di procedura civile, ha previsto un’alternativa al pignoramento immobiliare, vale a dire la vendita diretta.
Come funziona questo meccanismo? Ebbene, è data al debitore la possibilità di trovare in proprio un compratore per il proprio immobile sottoposto a pignoramento immobiliare e così soddisfare, con il prezzo ottenuto, le pretese del creditore.
Vendendo da soli la casa sottoposta a questa procedura di esecuzione forzata, è possibile saldare il debito ed evitare strascichi giudiziari. Ecco perché la sua utilità è evidente, e lo è ancor più se pensiamo che è una soluzione utile anche perché garantisce comunque di restare nell’abitazione sottoposta a pignoramento, se questo immobile è abitato dallo stesso debitore con la sua famiglia.
Vendita diretta: i vantaggi ed alcuni utili chiarimenti sull’iter
Abbiamo detto che la vendita diretta può essere effettuata soltanto dopo l’inizio dell’iter di pignoramento immobiliare. Ed infatti:
- dopo aver ricevuto la notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, il debitore, entro dieci giorni dalla data dell’udienza per la comparizione delle parti (fissata nell’atto stesso di pignoramento), può presentare una richiesta ad hoc al giudice dell’esecuzione,
- con la quale domanda di dare luogo alla vendita diretta della casa pignorata a un compratore anteriormente individuato dallo stesso debitore.
La procedura può essere davvero vantaggiosa per il debitore perché, se questi trova una persona disposta a pagare per l’acquisto della casa un prezzo superiore al valore del debito, il venditore potrà guadagnare una somma – oltre a saldare il debito pregresso. Pensiamo a chi abbia ad es. un debito di 50mila euro: se questa persona trova qualcuno disposto a pagare un prezzo di acquisto pari a 70mila euro, il ricavato della vendita sarà in parte destinato al creditore (50mila euro insieme alle spese di procedura) mentre il rimanente potrà essere intascato dal debitore.
Chiaramente la procedura conviene perché così sarà possibile evitare che la propria casa venga “svenduta” all’asta giudiziaria dopo il pignoramento, ovvero piazzata ad un prezzo di gran lunga più basso di quello di mercato. Ciò che molto spesso accade.
Considerazioni finali sulla procedura
Nella domanda di vendita diretta, da parte del debitore al tribunale, deve essere indicata l’offerta formulata dal terzo (non al di sotto del valore di mercato). L’accordo tra il debitore e il terzo compratore permetterà comunque al primo di restare ad abitare l’immobile fino alla data dell’effettivo trasferimento del bene.
Vi sarà comunque un’udienza in tribunale in cui il giudice valuterà la congruità del prezzo offerto dal terzo acquirente. In caso negativo, egli darà il via all’asta giudiziaria, disponendo la vendita all’incanto. Nel caso invece il giudice ritenga congruo il prezzo offerto dal terzo compratore, in mancanza di opposizione dei creditori, accoglie l’istanza e trasferisce l’abitazione all’acquirente senza bisogno di fare l’asta giudiziaria.
