Novità sulla casa acquistata all’asta: il Fisco cambia tutto

Case nuove a prezzi scontati e nuovi posti da poter scoprire grazie agli affitti brevi. Sono molte le opportunità sul mercato immobiliare, bisogna solo fare attenzione ad alcuni aspetti fiscali.

Sono diversi i bisogni di chi cerca casa, c’è chi vuole investire e chi si accontenta di brevi soggiorni per scoprire nuovi lavori o stili di vita.

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Allo stesso modo la normativa in merito risulta variegata e in aggiornamento. Il Fisco si avvale dell’evoluzione dei contratti e modi di abitare per cambiare a proposito la disciplina dei contratti.

Per gli affitti vacanza, è tornato l’obbligo verso l’Agenzia delle Entrate; con il termine affitti vacanza o brevi ci si riferisce ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo dalla durata inferiore a trenta giorni.

Nonostante il breve lasso di tempo, anche questo tipo di contratto fa riferimento all’Agenzia delle Entrate che dispone i contraenti a tutta una serie di obblighi. Nel particolare dal 1° giugno 2017, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca con aliquota del 21% in caso di opzione.

Obbligo di comunicare i dati degli immobili sui portali per gli affitti brevi

Soggetti alle imposte anche coloro che si servono di servizi di intermediazione immobiliare, anche attraverso servizi web che incassano i canoni di locazione. Sono questi che devono agire in qualità di sostituti d’imposta, applicando una ritenuta del 21%.

Tale condizione non è sfuggita alla Corte di Giustizia Europea che con la sentenza del 22 dicembre 2022 ha confermato l’obbligo anche per i grandi siti web immobiliari. Nel dettaglio ci si riferisce a portali come Airbnb che avranno l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati degli immobili locati.

Case comprate all’asta; come è considerata l’IVA e i vantaggi sulle imposte dirette per chi acquista un immobile all’asta

Cosa accade a chi invece decide di comprare casa cercando di mediare sul prezzo d’acquisto? Con l’occasione delle case vendute all’asta si può capire la reale convenienza del prezzo finale considerando nel conteggio Iva e imposte a cui è soggetta questo tipo di operazione.

Acquistare un’immobile all’asta può avere il vantaggio di pagare un prezzo inferiore rispetto alla media del mercato. L’acquirente è però tenuto a considerare l’Iva tra i costi da sostenere; ciò accade se la natura del debitore a cui apparteneva l’immobile, era o meno  un soggetto Iva. Ciò condiziona anche l’importo di altre due imposte: quella catastale e quella ipotecaria.

Se il debitore è soggetto Iva chi acquista l’immobile deve mettere in conto l’imposta; la vendita all’asta segue la stessa logica delle normali compravendite e applica l’aliquota d’imposta ordinaria sul valore del bene aggiudicato.

Il pagamento dell’Iva sulla casa all’asta comporta il versamento di un’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro. Nel caso in cui l’acquirente abbia i requisiti per beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa, potrà pagare l’Iva con aliquota ridotta al 4%. Oltre a questo i benefici riguardano un imposta di registro con aliquota ridotta al 2% e imposte catastale e ipotecaria non proporzionali ma da 50 euro ciascuna.

Nel caso in cui, invece, il debitore non sia soggetto a Iva, per esempio nel caso di un privato che non sta operando in ambito professionale si è esenti dall’imposta. Lungi dal rappresentare un risparmio in questo caso subentrano le imposte di registro, catastale e ipotecaria dovute in misura diversa a seconda della natura dell’immobile con una base imponibile che dipende dal prezzo finale del bene aggiudicato.

Esistono vantaggi sulle imposte dirette per chi acquista un immobile all’asta? Se si tratta di una casa si ha una detrazione Irpef del 19% su interessi passivi e oneri accessori in caso di mutuo. L’importo massimo della detrazione è di 4.000 euro.