Imu sui terreni: quando si è obbligati al pagamento? Attenzione, scattano multe pazzesche

Ci sono delle categorie di soggetti che sono esentati dal pagamento dell’Imu sui terreni. Di chi si tratta?

Il pagamento dell’Imu non obbliga soltanto i possessori di fabbricati, ma anche i proprietari di terreni.

Per capire chi deve pagare l’Imposta municipale unica e chi, al contrario, è esonerato, è necessario sottolineare che l’onere al pagamento di tale tassa dipende non solo dalle caratteristiche tipiche del bene immobile, ma anche da quelle del proprietario.

Relativamente ai terreni agricoli e montani o per i coltivatori diretti o gli imprenditori agricoli professionali, ci sono diverse esenzioni; se si rientra in tali categorie, dunque, è utile conoscerle, per risparmiare un bel po’ di denaro. È la legge, quindi, che stabilisce chi deve pagare l’Imu sui terreni, sulla base di requisiti soggettivi e oggettivi.

Per le aree fabbricabili, invece, l’Imu è sempre dovuto.

Imu sui terreni: chi deve pagare?

L’Imu deve essere versata da queste categorie di soggetti:

• proprietario (persona fisica o giuridica) del terreno o dell’area fabbricabile;
• titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi) sul terreno;
• concessionario di aree demaniali;
• locatario che ha stipulato contratto di leasing, dalla data della stipula dell’accordo fino all’intera sua durata.

Per quanto riguarda la cifra da pagare ogni anno per i terreni (sia agricoli sia non coltivati), ci s basa sul reddito dominicale risultante presso il catasto, rivalutato del 25% e moltiplicato per 135. Infine, su tale somma, si attua l’aliquota prevista dal Comune in cui è ubicato il terreno.

Per le aree fabbricabili, la base imponibile è legata al valore commerciale, che, a sua volta, dipende dall’area di ubicazione, dall’indice di edificabilità, dalla destinazione d’uso consentita e dai prezzi medi di mercato relativi alle vendite recenti di zone simili. Ogni Comune, inoltre, può prevedere, nel proprio regolamento, i valori venali in comune commercio.

Terreni agricoli: a chi spetta l’esenzione?

Sui terreni agricoli, i proprietari sono esonerati dal pagamento dell’Imposta unica quando tali terreni:

• sono posseduti e coltivati da coltivatori diretti o da imprenditori Agricoli Professionali (Iap). È necessario che questi ultimi risultino iscritti alla previdenza agricola dell’Inps e svolgano attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali;
• sono ubicati nei Comuni delle isole minori;
• hanno una immutabile destinazione agro-silvo-pastorale e sono di proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
• si trovano in aree montane o collinari ubicate nei Comuni elencati nella Circolare n. 9/1993 del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

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Pagamento Imu sui terreni in comproprietà e su quelli occupati dal Comune

Nell’ipotesi di terreno in comproprietà tra più soggetti, ognuno di essi è obbligato al pagamento in proporzione al valore della propria quota. In tal caso, le esenzioni o le agevolazione che spettano ad uno dei comproprietari non si applicano anche agli altri.

Per esempio, se più soggetti sono proprietari di un terreno ma, in realtà, è curato e coltivato solo da uno di essi che è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, allora l’esenzione si applica solo a quest’ultimo. Gli altri proprietari, dunque, saranno costretti a versare la propria quota di Imu.

Recentemente, un’Ordinanza della Corte di Cassazione (la n. 22691/2022) ha deciso che il proprietario di un terreno deve pagare l’Imu anche nell’ipotesi in cui l’area è occupata dal Comune.

Secondo gli Ermellini, infatti, il compimento di un’opera pubblica “non fa venir meno il possesso dell’appezzamento, fino a quando non interviene l’ablazione del fondo”, cioè il trasferimento della proprietà. Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, i terreni erano stati sottratti al legittimo possessore perché erano stati occupati d’urgenza dall’Amministrazione comunale; tuttavia, il passaggio di proprietà non era ancora stato effettuato.

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Tasse sulle aree fabbricabili

Le aree fabbricabili, cioè quelle che possono essere destinate a fini edificatori, sulla base degli strumenti urbanistici adottati dal Comune, obbligano al pagamento dell’Imu. Il versamento, inoltre, spetta alle stesse categorie dei soggetti che devono pagare la tassa sui terreni.

La Corte di Cassazione, con le sentenze n. 25676/2008 e n. 19619/2008, ha stabilito che è ininfluente l’edificabilità di fatto (che può, infatti, non esserci se il Comune non ha ancora adottato i piani attuativi). Il requisito dell’edificabilità, infatti, rileva per la sola determinazione del valore dell’area.

Se, dunque, il Comune prevede l’edificabilità per una certa area, è obbligato a darne comunicazione agli interessati tramite raccomandata. In caso contrario, se il contribuente paga l’Imu senza considerare il maggior valore del terreno, non può essere sanzionato.