Il mutuatario inadempiente può vedersi l’immobile sottratto e venduto all’asta. Come si svolge quest’ultima?
Se il debitore non può più pagare il mutuo, subisce un procedimento di esecuzione forzata (come un pignoramento).
Il creditore (la banca), dunque, per recuperare la cifra oggetto del contratto di mutuo, dovrà procedere con la vendita all’asta del bene.
Attenzione, però, perché il termine “asta” potrebbe trarre in inganno. Quando si parla di asta giudiziaria, ci si riferisce ad un procedimento completamente differente dall’asta privata. Analizziamo, dunque, la disciplina normativa e scopriamo quando ci si serve dell’una o dell’altra.
Asta giudiziaria: quali sono le caratteristiche?
Con l’asta privata, i soggetti, liberamente, decidono di vendere un bene. In pratica, il proprietario sceglie, di sua volontà, di vendere il bene a chi offre di più, attraverso l’asta. L’acquirente/aggiudicatario, quindi, stipula un atto di compravendita notarile.
Con l’asta giudiziaria, invece, è il Tribunale che, su richiesta del creditore, da impulso all’iter per la vendita, con lo scopo di riavere la somma non riscossa.
L’asta giudiziaria, quindi, è un mezzo attraverso il quale i creditori di una persona fisica o giuridica, debitrice inadempiente, vendono uno o più beni di proprietà di quest’ultima, che sono stati oggetto di precedente pignoramento tramite una procedura esecutiva. Con il ricavato si potrà soddisfare il credito.
I compiti del Giudice
Il Giudice, innanzitutto, provvede a nominare un professionista (nello specifico, avvocato, commercialista o notaio), iscritto all’Elenco Unico istituito presso ogni Tribunale, con il compito di vendere il bene in questione.
Successivamente, il Giudice ha il compito di quantificare il valore del bene, in base alla perizia stilata dal Consulente Tecnico d’Ufficio. Dopo aver fissato il prezzo base, deve redigere l’avviso di vendita, nel quale vengono specificati, oltre al prezzo stabilito, tutte le informazioni dell’asta e le modalità di partecipazione.
L’avviso va pubblicato entro 45 giorni dalla data decisa per l’asta. La normativa, inoltre, riconosce al Giudice la facoltà di effettuare un sopralluogo e nominare un custode del bene. Tutti i soggetti interessati a partecipare alla procedura, possono richiedere di vedere il bene.
Segnaliamo che la disciplina delle aste giudiziarie è stata innovata di recente, grazie all’introduzione del Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia, sul quale è obbligatorio pubblicare gli avvisi di vendita. Da aprile 2018, inoltre, il procedimento deve svolgersi in maniera esclusivamente telematica, per consentire anche agli interessati provenienti da diversi Fori di partecipare.
Chi può partecipare alla procedura?
Tutti i soggetti interessati all’asta devono accedere al portale del Ministero e registrarsi. È fondamentale consultare tutti i documenti relativi al bene al quale si è interessati, come il suo valore e la perizia del Consulente Tecnico d’Ufficio.
Nell’ipotesi di beni immobili, la perizia deve indicare anche se ci sono abusi edilizi. Tutti gli interessati, inoltre, possono inviare (sempre telematicamente) istanza al custode per visionare l’immobile o il bene mobile, prima di effettuare l’offerta.
Le offerte vanno effettuate personalmente dall’offerente o dal mandatario, munito di apposita procura speciale, rispettando la proposta minima consentita. L’offerente (o il mandatario), inoltre, deve provvedere al versamento del deposito cauzionale, prima della data stabilita per lo svolgimento dell’asta.
Il deposito corrisposto viene considerato sul prezzo complessivo del bene. Infine, insieme all’offerta e al deposito cauzionale, bisogna presentare una copia del proprio documento di identità, del codice fiscale e degli altri documenti specificati nel bando.
Come si svolge l’asta giudiziaria?
Nel giorno e all’ora stabiliti dal giudice, si svolge l’asta, che è aperta solo a coloro che hanno effettuato la registrazione sul portale del Ministero e che hanno versato il deposito cauzionale e l’offerta.
Se ci sono vari partecipanti, vince l’asta chi ha fatto l’offerta più vantaggiosa; se non ci sono altri offerenti, se l’aggiudica chi avanza l’unica proposta. I partecipanti non vincitori, ovviamente, riceveranno il riaccredito della cauzione versata, secondo le modalità stabilite dal bando.
Il Giudice può decidere per una riduzione del prezzo fino ad un quarto, se la procedura va deserta. Infine, se il bene non viene venduto, ritorna nelle disposizioni del debitore esecutato e il creditore dovrà soddisfare la propria pretesa in un altro modo.
