Superbonus condomini: incredibile cosa succede se l’amministratore non assolve ai suoi doveri

Le regole per la corretta fruizione del Superbonus per i condomini conoscono delle eccezioni. Scopriamo quali sono.

Nell’ambito della procedura per la richiesta e la concessione del Superbonus 110%, per i lavori di manutenzione e ristrutturazione dei condomini, un ruolo fondamentale è ricoperto dall’amministratore di condominio.

Si tratta del soggetto che, per legge, si occupa della gestione dell’edificio, del rispetto del regolamento condominiale e della contabilità, per mezzo di apposito mandato con rappresentanza. L’amministratore, dunque, svolge una funzione primaria anche nell’ambito dell’iter per la richiesta del Superbonus; per tale motivo, è responsabile della mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte dei condòmini. Vediamo cosa stabilisce, al riguardo, la disciplina normativa.

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Perdita del Superbonus per inadempienza dell’amministratore di condominio

In Redazione è giunto tale interessante quesito:

“Buongiorno, sono proprietario di un appartamento in un condominio di 20 unità. Nel dicembre 2020 abbiamo dato mandato all’amministratore di contattare lo studio di un ingegnere per iniziare i lavori di Sisma e Superbonus 110 %. Nel maggio 2021 avevamo anche trovato una ditta disposta ad effettuare i lavori, se il progetto fosse stato presentato entro settembre 2021. Per inadempienza del progettista e dell’amministratore, però, i lavori non sono mai iniziati. Ora, purtroppo, non possiamo più fare nulla. L’ingegnere può comunque pretendere il suo compenso per il progetto? Noi condòmini possiamo chiedere i danni per la mancata fruizione del Superbonus? In attesa di risposta, cordiali saluti.”

Per rispondere ai dubbi del nostro Lettore, chiariamo che l’amministratore di condominio può essere responsabile del mancato riconoscimento dei benefici economici legati al Superbonus. È tale figura, infatti, che deve accertarsi della corretta esecuzione dei lavori sulle parti comuni dell’edificio e compiere tutte le operazioni necessarie per la concessione delle agevolazioni fiscali.

La Corte di Cassazione, con le sentenze n.11548 del 14 maggio 2013 e n.22343 del 26 settembre 2017, ha stabilito che l’amministratore di condominio è responsabile per la mancata fruizione del Superbonus, se viene accertato che il danno è causato dal suo inadempimento.

L’unico modo per scongiurare tale pericolo è monitorare l’intero procedimento di esecuzione degli  interventi edilizi e della richiesta del Superbonus.

In ogni caso, raccomandiamo al nostro Lettore di rivolgersi ad un avvocato, che potrà esaminare il contratto stipulato e la relativa documentazione, e accertare la responsabilità dell’amministratore di condominio.

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I doveri dell’amministratore di condominio

Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio nell’ambito del Superbonus?

Per evitare ricorsi da parte dei condòmini, sanzioni dell’Agenzia delle Entrate e responsabilità per la mancata fruizione del Bonus, l’amministratore deve occuparsi dei seguenti aspetti:

• convocazione dell’assemblea. Il compito primario dell’amministratore è quello di convocare l’assemblea per consultare i condòmini relativamente all’esecuzione dei lavori e la gestione delle pratiche per il Superbonus;
• direzione dei rapporti con imprese e tecnici. Tale adempimento è necessario per le parti comuni dell’edificio. Deve, inoltre, verificare i requisiti dell’impresa appaltatrice ed, eventualmente, rivestire il ruolo di Responsabile dei Lavori;
• avvio delle pratiche burocratiche. Per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale, l’amministratore deve procurare i certificati da allegare alla domanda per il beneficio fiscale. Tra essi rientrano, ad esempio, l’Asseverazione per gli interventi di efficientamento energetico e per gli interventi antisismici e il visto di conformità per il rilascio della cessione del credito o dello sconto in fattura. L’amministratore di condominio, inoltre, deve inviare all’Agenzia delle Entrate la “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica”;
• adempimenti fiscali. Entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state effettuate le spese dei lavori edilizi, l’amministratore deve comunicare tutti gli importi all’Amministrazione finanziaria;
• detenzione dei documenti. L’amministratore di condominio deve conservare tutta la certificazione relativa al Superbonus per le parti comuni dello stabile. L’Agenzia delle Entrate, infatti, potrebbe effettuare delle verifiche. In particolare, deve custodire i documenti fiscali, come ricevute e fatture, visura catastale dell’immobile, ricevute bancarie che attestano il pagamento delle spese dichiarate.

Ma l’aspetto più importante, che può proteggere l’amministratore di condominio da eventuali controversie giudiziarie, causate dalla sua inadempienza, è la conoscenza di tutte le regole relative ai benefici del Superbonus.

Se hai dubbi o vuoi porre una domanda di carattere previdenziale, fiscale e legge 104, invia qui il tuo quesito.