Mutuo: è consentita la surroga anche con la Legge 104? Facciamo chiarezza

La surroga permette di stipulare un mutuo usufruendo di numerose garanzie e vantaggi. Ecco cosa prevede la legge.

A dispetto di quanto si possa pensare, la BCE sta pensando a delle manovre per agevolare la stipula di un mutuo, ad esempio, per comprare la prima casa.

Chi, invece, ha già stipulato un mutuo, può optare per la surroga. Ma in cosa consiste tale strumento? Consente di spostare il mutuo in un’altra banca, che offre condizioni vantaggiose. In pratica, si trasferisce, senza spese, il mutuo presso un’altra banca.

L’aspetto fondamentale è che non bisogna pagare penali alla banca con la quale era stato stipulato il primo finanziamento; non c’è, infatti, l’estinzione del debito, ma solo il suo trasferimento. Allo stesso tempo, non ci sono costi neanche con la banca presso la quale si trasferisce il mutuo, ad eccezione della tassa per l’iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

Ma analizziamo nel dettaglio la disciplina normativa.

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Surroga del mutuo: tutti i vantaggi

Una nostra gentile Lettrice ha inviato il seguente quesito:

“Salve, ho un figlio che usufruisce della Legge 104/1992, art. 3, comma 1. Contatto perché vorrei sapere se posso fare la surroga del mutuo e richiedere la somma per un’eventuale ristrutturazione. Grazie mille.”

La surroga è uno strumento attraverso il quale si chiude un vecchio mutuo e se ne stipula uno nuovo presso un diverso istituto di credito, con le stesse garanzie, ma con interessi vantaggiosi. Tale procedimento, nella maggior parte dei casi, consente di ottenere dei risparmi molto elevati. Il boom della surroga, ad esempio, c’è stato nel 2019, quando i tassi di interesse erano ai minimi storici.

Con tale strumento è possibile modificare la durata (e, dunque, il numero di rate mensili), il tipo di tasso e lo spread applicato; è assolutamente vietato, invece, cambiare l’importo finanziato, cioè la somma residua da versare, che deve rimanere la stessa del finanziamento originario.

La banca, inoltre, non può vietare la surroga o chiedere dei costi aggiuntivi al mutuatario.

Per rispondere al quesito della nostra Lettrice, dobbiamo, purtroppo, specificare che, al momento, la legge non prevede vantaggi ulteriori per le famiglie con disabili a carico. Nel 2013, era stata introdotta una convenzione “Plafon casa” tra l’ABI e la Cassa Depositi e Prestiti, attraverso la quale i soggetti con difficoltà economiche o i nuclei familiari con disabili a carico, potevano accedere a mutui con tassi agevolati.  Attualmente, però, la convenzione non è più attiva.

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Surroga o sostituzione?

Il vantaggio principale della surroga del mutuo consiste nell’assenza di vincoli; la vecchia banca non può opporre resistenza al trasferimento del mutuo.

Senza dubbio, optare per tale strumento conviene quando i tassi di interesse sono minori.

Un ulteriore vantaggio è che non c’è un lasso di tempo minimo che deve intercorrere tra la stipula del contratto di mutuo e la surroga.

Infine, è opportuno precisare che l’istituto della surroga non va confuso con la rinegoziazione del mutuo. Tramite la rinegoziazione, si ridefiniscono con la banca condizioni più favorevoli per il finanziamento.

Con la sostituzione, infine, il mutuo originario si estingue e se ne contrae uno nuovo presso un altro istituto di credito. In tal caso, tuttavia, il mutuatario deve sostenere tutti i costi derivanti dalla nuova stipula ed in più la penale per l’estinzione anticipata del vecchio finanziamento. A differenza della surroga e della rinegoziazione, però, la sostituzione consente la modifica della somma del prestito.

Se hai dubbi o vuoi porre una domanda di carattere previdenziale, fiscale e legge 104, invia qui il tuo quesito.