Il diritto di abitazione ricorre in una molteplicità di situazioni concrete, può essere previsto per testamento o anche con decisione del giudice in caso di separazione o divorzio tra coniugi. Ma il relativo titolare deve pagare l’IMU al posto del proprietario?
I chiarimenti in tema di IMU non sono mai troppi, specialmente se ci si riferisce a coloro che sono effettivamente tenuti al versamento di questa imposta.
Di seguito intendiamo in particolare rispondere ad una questione pratica non così remota, e che ha a che fare con i diritti reali, ovvero quei diritti che attribuiscono al titolare un potere immediato e assoluto su una cosa, ed in questo caso un’abitazione.
Ebbene, in caso di diritto di abitazione esercitato da qualcuno, chi deve pagare l’imposta municipale unica ovvero l’IMU? Ricordiamo già da subito che l’IMU consiste in un‘imposta municipale che si versa sugli immobili. Essa si può anche definire come una tassa sulle case differente dalla prima.
In linea di massima a versarla deve essere il proprietario dell’immobile, e questo anche laddove l’immobile sia stato concesso in affitto. Occhio però alle deroghe e soprattutto attenzione a che cosa succede in caso di esercizio di diritto di abitazione. Che cosa è opportuno ricordare a riguardo? Vediamolo insieme.
Comodato d’uso gratuito su unico immobile di proprietà: si paga l’IMU? La risposta che non ti aspetti
Cenni generali sull’IMU
Lo abbiamo già ricordato più volte su queste pagine, ma giova riportarlo nuovamente: l’IMU, ovvero l’imposta Municipale Propria, consiste in quel tributo varato dal governo Monti nella manovra Salva-Italia del 2011, che i contribuenti debbono pagare a livello comunale per il possesso dei beni immobiliari. Si tratta di una spesa che sussiste dal gennaio 2012, e fino al 2013 è stata valida – in linea generale – anche sull’abitazione principale o prima casa.
Non dimentichiamo che il pagamento della tassa IMU vale da parte di coloro che sono in possesso degli immobili che seguono:
- fabbricati differenti dall’abitazione principale, ovvero l’abitazione in cui si è fissata la residenza anagrafica e la dimora fisica;
- abitazioni principali signorili (vale a dire soltanto quelle accatastate nelle categorie “di lusso” A/1, A/8 e A/9);
- terreni agricoli;
- aree fabbricabili.
Conseguentemente l’IMU va pagata, tra gli altri, da parte dei proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni, dai titolari di diritti reali di vario tipo – ed è proprio l’argomento che qui interessa e che tra poco vedremo – e dai coniugi assegnatari della casa coniugale dopo la separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (ma esclusivamente in ipotesi di abitazione “di lusso”).
Diritto di abitazione: che cos’è
Il diritto di abitazione, previsto dall’art. 1022 del Codice civile, consiste in quel diritto reale che dà al beneficiario la facoltà di abitare presso un bene immobile di proprietà di un differente soggetto, per un certo lasso di tempo. Non solo. Il detto diritto si applica anche alla famiglia del titolare e ad eventuali persone che vi prestino servizio.
Il diritto di abitazione è un diritto reale a tutti gli effetti, proprio come la proprietà e l’usufrutto. Peculiarità di questo diritto è però l’attribuire il godimento di un immobile nei limiti delle esigenze del titolare e dei suoi familiari.
Ecco perché il titolare del diritto di abitazione può fare un utilizzo soltanto personale del bene in oggetto, non potendone conseguire un guadagno con il classico meccanismo dell’affitto.
La costituzione del diritto di abitazione e l’obbligo di pagamento dell’IMU
Considerato che si tratta di un diritto reale tutt’altro che raro da trovarsi nella realtà dei rapporti tra privati, ricordiamo anche che la costituzione del diritto di abitazione può aversi con varie modalità. Pensiamo ad es. ad una classica usucapione sull’immobile oppure con la sottoscrizione di un contratto ad hoc (per mezzo di atto pubblico o scrittura privata). Ma il diritto di abitazione può scattare altresì con un testamento redatto dal proprietario di casa.
E non dimentichiamo che il diritto di abitazione spetta per legge al coniuge del defunto in ipotesi di successione ereditaria o dopo un provvedimento del magistrato a seguito di separazione o divorzio, nelle circostanze in cui al coniuge siano affidati i figli.
Veniamo al dunque: il beneficiario del diritto reale di abitazione avrà possibilità di stabilirsi o rimanere all’interno dell’abitazione per viverci per tutta la durata del diritto, ma dovrà occuparsi della sua manutenzione ordinaria e del versamento dei relativi tributi, incluso il pagamento dell’IMU.
Legge e giurisprudenza sono concordi su chi è obbligato a pagare l’IMU
Su questo punto la legge è molto chiara e non vi sono dubbi: proprio come già vale per l’usufrutto, in cui l’imposta municipale deve essere pagata dall’usufruttuario ovvero dal soggetto che gode dell’immobile pur non essendone titolare , anche per il diritto di abitazione a pagare l’IMU non è il proprietario, ma il titolare del diritto citato. Perciò la regola generale per cui l’IMU è pagata da quest’ultimo subisce delle deroghe di un certo rilievo.
Questo è pacifico anche in giurisprudenza: l’IMU è a carico del soggetto che ha il diritto di abitazione su di un immobile, non avendo importanza il fatto che vi sia altro soggetto titolare della nuda proprietà.
Il motivo è facilmente comprensibile: il titolare di questo diritto reale sull’immobile gode dello stesso come se ne fosse il proprietario, avendo possibilità di abitarvi e, di fatto, di possederlo in maniera piena. Per questo deve pagare l’IMU
Attenzione infine ad un dettaglio degno di nota: in verità diritto di abitazione e residenza in altro luogo non sono incompatibili tra loro. Infatti il titolare del diritto, pur avendo possibilità di soggiornare nell’immobile non ne ha tuttavia il dovere. Conseguentemente il diritto permane a patto che il contestuale abbandono dell’immobile non abbia una durata uguale o maggiore di 20 anni. In ogni caso l’IMU andrà pagata.
