Chi deve pagare l’IMU per gli immobili oggetto di usufrutto? Può esserci l’applicazione dell’esenzione per la prima casa?
L’IMU è l’imposta municipale sugli immobili ed una delle tasse più odiate dagli italiani. In alcuni casi, infatti, l’aliquota può anche superare il 10 per mille, cioè più dell’1% di prelievo fiscale annuo.
Per cercare di risparmiare sulla tassazione, alcuni proprietari decidono di costituire dei diritti reali immobiliari, ad esempio l’uso, l’abitazione, l’usufrutto. Ma a chi spetta il pagamento dell’IMU sulle case in usufrutto? Al nudo proprietario oppure all’usufruttuario? Scopriamo cosa stabilisce la disciplina normativa in materia.
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Chi paga l’IMU su un immobile con usufrutto?
Il contratto di usufrutto coinvolge due soggetti: il nudo proprietario e l’usufruttuario. Il proprietario è detto “nudo” perché, dal momento in cui sorge l’usufrutto, ha un diritto di proprietà non più totale, ma limitato, per tutta la durata dello stesso.
L’usufruttuario, invece, è la parte che acquista il diritto ad usare l’immobile di proprietà altrui e a sfruttarlo per i propri scopi personali ed economici, nella maniera che ritiene più consona. L’unico limite che sorge in capo all’usufruttuario è quello di non poter cambiare la destinazione economica dell’immobile; dunque, ad esempio, non può mutare un appartamento in un esercizio commerciale.
L’usufruttuario, quindi, ha poteri molto ampi e, proprio per tale ragione, la legge lo qualifica come soggetto passivo d’imposta. È suo onere provvedere al pagamento dell’IMU. Nello specifico, la norma stabilisce che è obbligato al versamento dell’IMU chi possiede un immobile “a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie”.
Di conseguenza, sull’usufruttuario grava l’obbligo di pagamento dell’IMU, non solo per le case ma anche per i fabbricati diversi dalle abitazioni, ad esempio magazzini o negozi, e per i terreni. La ratio della normativa si rinviene nella circostanza che l’usufruttuario beneficia realmente della proprietà. Allo stesso tempo, questo significa anche che può richiedere le esenzioni e le agevolazioni sul pagamento dell’imposta comunale.
Le esenzioni al pagamento dell’IMU
La legge ammette delle eccezioni alla regola per la quale è l’usufruttuario (e non il nudo proprietario) a dover pagare l’IMU. Se, però, quest’ultimo abita nell’immobile oggetto di usufrutto e ha deciso di stabilirvi la sua residenza anagrafica e la dimora abituale, allora ha diritto all’esenzione relativa agli immobili costituenti abitazione principale (la cd. prima casa).
È necessario, tuttavia, che la casa non sia di lusso (cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Se, invece, l’appartamento non è abitato oppure viene ceduto in locazione ad inquilini, l’esenzione non si applica e l’usufruttuario deve versare l’imposta comunale.
La regola vale anche per le ipotesi di donazione con usufrutto. Infine, bisogna specificare che, se un immobile ha più di un usufruttuario, tutti sono obbligati al pagamento dell’IMU, anche se solo in proporzione della propria quota di usufrutto (e non, dunque, per l’importo totale annuo).
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Le conseguenze dell’estinzione dell’usufrutto
Al termine dell’usufrutto, per la sopravvenuta scadenza prevista dal contratto oppure in seguito alla morte dell’usufruttuario, il diritto di proprietà torna ad essere totale per l’originario proprietario dell’immobile. Quest’ultimo, infatti, non sarà più “nudo proprietario” bensì “pieno proprietario”.
Ciò significa che è il proprietario che deve pagare l’IMU. L’unica eccezione si ha nel caso in cui scelga di andare a risiedere nell’immobile in questione; in tal circostanza, infatti, gli spetterebbero le ordinarie esenzioni relative all’abitazione principale.
Nell’ipotesi in cui, invece, durante l’usufrutto muore il nudo proprietario, il diritto reale non si estingue ma continua fino alla scadenza fissata. Saranno, dunque, gli eredi del nudo proprietario deceduto a dover adempiere ai propri doveri. Non dovranno, però, pagare l’IMU, che continuerà ad essere versato dall’usufruttuario.
