Lavori sul tetto condominiale: chi deve pagare? La soluzione non è scontata

Nel caso in cui si vogliano effettuare dei lavori di isolamento termico sul tetto condominiale, come devono essere divise le spese?

La maggior parte dei lavori edilizi in un condominio scatena controversie tra i proprietari, soprattutto in relazione alle modalità di divisione delle spese.

Nel caso di interventi di coibentazione del tetto condominiale, come si suddividono le spese tra i condomini?

La coibentazione è un intervento edilizio finalizzato ad isolare un ambiente, in modo tale da ridurre la dispersione termica e consentire il risparmio energetico. Se viene effettuata in un condominio, la coibentazione giova a tutti i proprietari, tranne nel caso in cui interessi solo l’immobile posseduto da un singolo proprietario. Chi deve pagare la coibentazione del tetto condominiale? Analizziamo l’intera disciplina.

Lavori sul tetto condominiale: devono pagare tutti i condomini?

L’articolo 1117 del codice civile stabilisce che il tetto dell’edificio condominiale è da considerarsi parte comune, a meno che il titolo non preveda diversamente. In altre parole, tranne nel caso in cui l’atto di acquisto stabilisca l’appartenenza ad un solo proprietario, il tetto è in comune, di tutti.

Se il tetto è parte comune del condominio, tutte le spese relative a manutenzione, conservazione e/o ristrutturazione vanno divise tra tutti i condomini, in relazione al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 del codice civile). Praticamente, chi più possiede, più paga. Per esempio, se nel condominio c’è un proprietario che possiede solo pochi metri quadri ed un altro che possiede un piano intero, quest’ultimo dovrà pagare di più.

Se, inoltre, un condominio è formato da più corpi di fabbrica indipendenti, ognuno con una propria copertura (cd. supercondominio), solo i condomini coperti dovranno sostenere la spesa per i lavori del tetto.

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Se il tetto è di proprietà esclusiva come si dividono le spese?

Il titolo di acquisto chiarisce se il tetto è di proprietà esclusiva di un solo condomino. In tale circostanza, si potrebbe pensare che i costi relativi agli interventi sul tetto spettino solo al condomino proprietario. Ma la legge dispone diversamente.

L’articolo 1126 del codice civile, infatti, prevede che quando il lastrico solare (e, dunque, anche il tetto) appartiene ad un solo proprietario, le spese devono essere suddivise anche tra gli altri condomini. Nel dettaglio:

• per un terzo spettano al proprietario esclusivo;
• la quota rimanente spetta all’intero condominio, in maniera proporzionale al valore della proprietà di ognuno.

Il tetto, infatti, anche nel caso in cui appartenga esclusivamente ad un solo condomino, ha una funzione essenziale per l’intero edificio. Funge, infatti, sempre da copertura. Per questo motivo, tutti devono contribuire alle spese relative ai lavori di conservazione, manutenzione e ristrutturazione dello stesso.

Nella stessa ottica, l’assemblea può liberamente deliberare anche riguardo al tetto di proprietà esclusiva. Ad esempio, può decidere di effettuare lavori per ridurre le infiltrazioni oppure per garantire l’isolamento termico. E quest’ultima è proprio l’ipotesi della coibentazione.

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Coibentazione del tetto condominiale: come funziona?

La coibentazione del tetto condominiale è un lavoro edilizio che produce dei vantaggi per tutti gli abitanti dell’edificio. Per questo motivo, i condomini devono contribuire alle spese nel seguente modo:

• se il tetto è in comune, i costi per la coibentazione sono ripartiti tra tutti i condomini, in relazione al valore della proprietà;
• se il tetto è in comune ma copre solo una zona dell’immobile (cioè una “scala”), dovranno pagare solo i condomini che vivono nella verticale, in base al principio proporzionale dei millesimi;
• nel caso in cui il tetto è di proprietà esclusiva, allora le spese vanno divise. Un terzo spetta al proprietario esclusivo, mentre i restanti due terzi dovranno essere pagati dall’intero condominio.