Condominio e Superbonus, quello che non dicono: sconto in fattura, pagamento spese e morosità

I lavori del Superbonus in un condominio sono disciplinati da norme specifiche che definiscono le modalità di svolgimento delle assemblee, le differenze tra sconto in fattura e cessione del credito e le conseguenza della morosità.

Scopriamo come la Legge ha inserito gli interventi di riqualificazione energetica e ristrutturazione di un condominio nel Superbonus 110%.

condominio Superbonus 110%
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Il Decreto Legge 14 del mese di agosto 2020 convertito in Legge nel mese di ottobre dello stesso anno e il DL 19 numero 34 del mese di maggio disciplinano la questione del Superbonus 110% relativamente ad un condominio. Per poter avviare l’iter occorrerà che la maggioranza degli intervenuti ad una assemblea condominiale sia concorde. Infatti, l’approvazione dei lavori rientranti nella misura e i finanziamenti legati al Superbonus – cessione del credito o sconto in fattura – risulteranno validi solamente se la maggioranza approverà gli interventi stessi. Entriamo nei dettagli della normativa per capire come destreggiarsi tra Superbonus 110% e lavori condominiali.

Condominio e Superbonus, tra cessione del credito e sconto in fattura

Le assemblee di condominio prevedono un quorum agevolato della maggioranza degli intervenuti e minimo un terzo dei millesimi per deliberare sull’approvazione degli interventi della misura volta alla ristrutturazione del palazzo e alla riqualificazione energetica. Inoltre, sarà sempre la maggioranza a dover optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura delle detrazioni fiscali.

Il voto della maggioranza presente all’assemblea, dunque, è vincolante e obbligatorio e “supera” i rifiuti dei dissenzienti o l’assenza di chi non si è presentato all’assemblea stessa. Ciò significa che se la maggioranza opta per la cessione o per lo sconto nessuno potrà opporsi alla decisione presa. La normativa, però, specifica che se i soggetti chiamati a sostenere le spese degli interventi su uno stesso immobile sono numerosi, ognuno potrà scegliere in autonomia se beneficiare delle detrazioni oppure optare per soluzioni diverse. Tale direttiva vale per i lavori su parti comuni dell’immobile. Non è necessaria l’unanimità per scegliere tra sconto in fattura o cessione del credito per la detrazione spettante.

Puntualizzazione sulla cessione e sullo sconto

Alla luce di quanto detto, i condomini non sono obbligati tutti a dover optare per la cessione del proprio credito all’impresa che svolgerà i lavori ma potranno utilizzare in modo diretto il credito. Alcuni potranno scegliere la cessione totale, altri possono optare per il pagamento in prima persona della quota delle spese all’amministratore. Naturalmente, durante l’assemblea ogni lavoro dovrà essere accuratamente conteggiato e occorrerà redigere un bilancio straordinario dei lavori in cui si chiarisca ogni dettaglio.

Cosa accade in caso di morosità

Nel caso in cui alcuni condomini non optino per lo sconto in fattura e decidano di versare le quote direttamente potrebbe accadere che in seguito non vengano versate le somme dovute. Il mancato versamento farà scattare la morosità che potrebbe influire sia sugli interventi e le tempistiche di attuazione sia sui pagamenti dell’intero condominio ai fornitori.

Le azioni da seguire sarebbero l’avvio di un procedimento monitorio da parte dei creditori nei confronti del condominio; l’indicazione dei condomini morosi da parte dell’amministratore con rispettiva insolvenza e l’obbligazione solidale sussidiaria dei condomini in regola. Il primo passo è rivalersi sui condomini morosi e, solo in caso di esito negativo, ci saranno ripercussioni sui condomini in regola. Il creditore avrà i nomi di chi non ha corrisposto i pagamenti e proverà a riscuotere il debito ma un eventuale insuccesso porterebbe a rivalersi sui condomini virtuosi che dovranno pagare anche la quota di chi non paga e non ha nulla per saldare il debito.