Affitto con riscatto: in molti non sanno cosa sia e perdono un’occasione per acquistare casa

L’affitto con riscatto è nato per dare la possibilità a una persona di affittare un immobile e di diventarne poi proprietario. Ecco come funziona.

Un desiderio che hanno in molti (soprattutto i giovani) è l’acquisto di una casa. Spesso però il costo del mutuo e la mancata liquidità il sogno viene messo da parte.

Il governo ha stanziato un bonus mutuo under 36, ma chi ha superato tale età cosa può fare? Ecco, quindi, una nuova tipologia di affitto: l’affitto con riscatto. Vediamo come funziona e, soprattutto, se conviene davvero.

Affitto con riscatto: in molti non sanno cosa sia e perdono un’occasione per acquistare casa

L’affitto con riscatto è una tipologia di contratto che consente nell’affittare un immobile e alla scadenza del contratto avere diritto prioritario a esercitare l’opzione di acquisto.

Detta anche rent to buy è regolamentata dal decreto Sblocca Italia (decreto-legge numero 133 del 2014. Il funzionamento è abbastanza semplice: il contratto avviene tra due persone: il venditore dell’immobile e l’affittuario.

Quest’ultimo pagherà l’affitto mensile normalmente ma alla scadenza stabilita del contratto può diventare il nuovo proprietario pagando il riscatto finale. Le quote di affetto versate fino a quel momento si decurtano (perché considerate un acconto) dal prezzo finale.

Il decreto Sblocca Italia stabilisce le regole e le condizioni come l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari per questo tipo di affitto di una proposta di acquisto. Inoltre, secondo la normativa il contratto di affitto con riscatto deve contenere sempre:

• durata del contratto che non può superare i 10 anni;
• trascrizione presso i registri immobiliari che vale come prenotazione dell’acquisito;
• eventuale richiesta di risoluzione del contratto se l’affittuario non ha pagato alcune quote mensili, con la facoltà per il proprietario di trattenere i canoni di locazione versati dall’affittuario.

Tipologie di contratto ed esempio pratico di come funziona

Inoltre, il decreto-legge 133/2014 prevede vari tipi di contratto d’affitto ciascuno con proprie caratteristiche e condizioni:

• opzione futuro acquisto: venditore e affittuario stipulano un normale contratto di affitto al termine del quale quest’ultimo può acquistare l’immobile. In questo caso, le quote versate corrispondono all’acconto sul prezzo di acquisto;
• preliminare di vendita: il venditore e affittuario firmano due contratti distinti, uno di locazione e l’altro di futura vendita;
• riscatto automatico: l’affittuario diventa proprietario in modo automatico al raggiungimento di un certo numero di quote versate o somma pagata;
• riserva di proprietà: in questo caso, si trasferisce la proprietà dell’immobile solo dopo che l’affittuario ha pagato il prezzo totale di vendita.

Qualsiasi sia la tipologia di contratto scelto, l’affittuario può acquistare l’immobile pagando il prezzo finale ma sottraendo i canoni mensili già versati.

Riportiamo l’esempio riportato da Qui finanza. Un appartamento costa 280mila euro e venditore e affittuario stabiliscono un contratto di affitto con riscatto con durata di 5 anni. Il canone mensile è fissato a 1.000 euro così suddivisi:

• 500 euro per l’affitto dell’appartamento;
• 500 euro come acconto sul prezzo di vendita finale.

Qualora l’affittuario volesse acquistare l’immobile alla fine del contratto dovrà versare al venditore 250mila euro. Quindi, dovrà sottrarre dai 280mila euro 30mila euro che rappresentano le quote d’affitto già versato (500 euro al mese per 60 mesi).

Vantaggi per affittuari e venditori

In realtà, l’affitto con riscatto non è mai decollato veramente anche se può dare ai futuri acquirenti (quindi agli affittuari) alcuni vantaggi come:

• avere a disposizione da subito un immobile;
• scegliere se diventare proprietario o meno;
• non pensare (ovvero, pagare) l’IMU e la TASI fino all’eventuale acquisto dell’immobile;
• provare una casa per lungo termine;
• bloccare il prezzo d’acquisto.

I vantaggi per i venditori sono:

• canone di affitto più alto perché contiene anche l’acconto;
• rimane proprietario fino all’eventuale acquisto da parte dell’affittuario;
• maggiore tutela sulla svalutazione dell’immobile, ossia non subisce variazione perché il prezzo è bloccato per la firma del contratto.

Svantaggi per affittuari e venditori

Tra gli svantaggi per il venditore c’è il pagamento delle tasse e delle imposte come IMU e TASI e le spese di manutenzione straordinarie fino al termine del contratto.

Tra l’altro fino alla vendita non può usufruire delle agevolazioni di prima casa se volesse acquistare un nuovo immobile. Non solo l’affittuario potrebbe anche non comprare l’immobile e non liberalo per questo pagare un giudice per ottenere lo sgombero.

Lo svantaggio per l’affittuario è quello di pagare un prezzo più alto per un immobile rispetto ad altri presenti sul mercato. Inoltre, il prezzo di vendita è fissato dal contratto e non tiene conto dell’eventuale svalutazione dell’immobile.

Affitto con riscatto per quali immobili è previsto?

Oltre agli immobili residenziali il rent to buy  è previsto per qualsiasi immobile: negozi, uffici, terreni e anche per quelli in costruzione. In quest’ultimo caso il vantaggio è non solo per gli affittuari ma anche per i costruttori che potranno utilizzare le rate del mutuo per pagare le banche.

Inoltre, in caso di fallimento dell’impresa di costruzione il contratto è comunque valido e la vendita non è soggetta a pignoramento se si tratta di abitazione principale dell’affittuario. Lo stesso diritto è applicato anche agli altri immobili già esistenti.