Acquisto casa all’asta: come si determina l’ammontare delle imposte da pagare?

Anche per gli immobili oggetto di asta giudiziaria spettano le imposte di registro, catastale e ipotecaria. Scopriamo come si calcolano.

Se il proprietario di un immobile ha dei debiti non saldati, i creditori possono ricorrere all’asta giudiziaria per vendere il bene e soddisfare la propria pretesa.

Nel caso in cui un soggetto acquisti un immobile all’asta e il prezzo di aggiudicazione sia più alto del valore catastale, può chiedere il calcolo delle imposte di registro sul valore catastale (ossia il “prezzo valore“) invece che sul prezzo di aggiudicazione?

A tal proposito, l’art. 1, comma 407, della Legge n. 266/2005 stabilisce l’applicazione del cd. principio del prezzo valore.

Per esempio, se oggetto della vendita è un immobile a uso abitativo da parte di persone fisiche che non svolgono attività commerciali, artistiche o professionali, per la determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene preso in considerazione il “valore catastale” dell’immobile, a prescindere dal prezzo fissato nell’atto.

Questo criterio è stato esteso, dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 6 del 15 gennaio 2014, anche ai casi di vendita dell’immobile all’incanto.

L’interessato che voglia beneficiare del sistema del prezzo valore, tuttavia, deve richiederlo prima della registrazione del provvedimento giudiziale.

Asta giudiziaria: come si svolge?

È utile ricordare in che modo si svolge un’asta giudiziaria. Innanzitutto, il giudice nomina un professionista che, sulla base della relazione del perito, dovrà decidere il valore del bene oggetto della procedura.

Dopo aver fissato il prezzo base, emanerà (entro 45 giorni dalla data prevista) l’avviso di vendita, indicando tutte le informazioni per partecipare all’asta.

Con la creazione del Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, è obbligatorio pubblicare gli avvisi di vendita su tale piattaforma.

Dal 2018, inoltre, l’asta giudiziaria avviene in modalità telematica, per consentire la partecipazione di un pubblico molto più ampio.

Gli interessati dovranno, dunque, semplicemente collegarsi al sito del Ministero e registrarsi. Sempre tramite il portale, potranno inviare una richiesta al custode per prendere visione dei beni.

Le offerte vanno effettuate partendo dall’offerta minima e, contemporaneamente, deve essere versato un deposito cauzionale, prima del giorno fissato per l’asta, e inviata una copia del documento di riconoscimento e del codice fiscale. All’interno dell’ordinanza di vendita è contenuto anche il valore del rialzo minimo consentito.

Si aggiudica l’asta colui che presenta la migliore offerta, nel caso di più partecipanti, o l’unica offerta, nel caso di un solo partecipante.

L’aggiudicatario deve, poi, entro un termine perentorio previsto dal giudice, provvedere al saldo. Solo dopo tale adempimento, il delegato elabora la bozza del decreto di trasferimento e la bozza del progetto di distribuzione, da comunicare a tutti i creditori.

In caso di mancata contestazione della bozza del progetto, il giudice emette il progetto di distribuzione e il delegato, infine, provvede alla suddivisione delle somme ai creditori.