Casa in donazione dai genitori, se in affitto si paga l’Imu? L’esonero non sempre vale come ‘prima casa’

L’Imu è un’imposta che deve essere versata non da tutti i proprietari un’abitazione, ma esclusivamente da specifici soggetti. Rispondiamo ad un quesito di un lettore che chiede perché sia considerato comunque obbligato a pagare questa tassa.

Le questioni in tema di pagamento dell‘Imu sono diffuse perché non tutti sanno che esiste una differenza sostanziale tra prima e seconda casa, sul piano dell’effettivo obbligo di versare l’imposta in oggetto.

Un lettore ci scrive infatti chiedendo chiarimenti e ragguagli circa la sua situazione: si tratta di un affittuario nella citta di Perugia, che ha ricevuto in donazione dai genitori una casa situata in Calabria e che si domanda perché sia tenuto al versamento dell’imposta municipale su un immobile in cui di fatto non dimora abitualmente.

Il lettore infatti sottolinea di vivere come affittuario in un’altra regione, perché appunto residente in una casa in affitto, e domanda dunque per quale motivo sia comunque ritenuto soggetto obbligato al versamento di un’imposta collegata ad una casa che è al momento è chiusa, sfitta e che non viene utilizzata neanche per le vacanze.

Di seguito, per rispondere al citato quesito, ricapitoleremo in breve che cos’è l’Imu e quando deve essere pagata, in modo da sgomberare il campo da dubbi e chiarire la situazione non soltanto al lettore, ma anche a tutti coloro che debbono ‘interfacciarsi’ con il pagamento di questa imposta. I dettagli.

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Imu: che cos’è in breve

L’Imu, Imposta Municipale Propria o Imposta Municipale Unica, consiste nel tributo varato dal governo Monti nell’ambito della manovra Salva-Italia del 2011. Essa viene pagata a livello comunale per il possesso dei beni immobiliari. Ricordiamo che è operativa a decorrere dal mese di gennaio 2012, e fino al 2013 era valevole anche sull’abitazione principale, ovvero la prima casa.

Utile ricordare che dal 2011 ad adesso l’apparato di regole Imu è stato oggetto di varie modifiche, e in particolare rileva l’ultima arrivata con la manovra 2020, che ha cancellato la TASI per costituirne parte della stessa Imu.

L’Imu si applica in tutti i comuni del territorio del nostro paese. Tuttavia come specificato nel sito web del MEF, vale pur sempre l’autonomia impositiva di cui ai rispettivi statuti della regione Friuli-Venezia Giulia e delle province autonome di Trento e di Bolzano. In particolare, in questi territori provinciali sono valevoli, rispettivamente, l’Imposta immobiliare semplice (IMIS) e l’imposta municipale immobiliare (IMI).

Nel sistema tributario italiano l’Imu consiste, tecnicamente, in un tributo diretto di tipo patrimoniale, essendo fatto valere sul componente immobiliare del patrimonio del contribuente. L’Imu è stata introdotta al fine di razionalizzare e snellire le regole, e dunque per sostituire l’imposta comunale sugli immobili (ICI). L’imposta in oggetto ha anche inglobato parte dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e delle collegate addizionali per quanto attiene ai redditi fondiari su beni non locati.

Chi deve pagare l’Imu?

Non tutti i proprietari di abitazioni debbono pagare l’Imu, infatti il versamento dell’imposta in oggetto vale per chi è in possesso di uno o più dei seguenti immobili:

• fabbricati distinti dalla cosiddetta abitazione principale, ovvero il luogo in cui si è stabilita la residenza anagrafica e la dimora fisica. E proprio questo, come tra poco vedremo, è un elemento chiave per risolvere il quesito prospettato in apertura;
• abitazioni principali signorili (vale a dire soltanto quelle accatastate nelle categorie “di lusso” A/1, A/8 e A/9);
• terreni agricoli;
• aree fabbricabili.

In buona sostanza, sussiste l’obbligo di pagamento dell’Imu per le seguenti categorie di contribuenti:

• proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
• titolari del diritto reale di uso, superficie, usufrutto, abitazione, enfiteusi;
• coniugi che si vedono assegnati la casa coniugale dopo la separazione legale, l’annullamento, lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio (nel mero caso di abitazione “di lusso”);
• locatari per gli immobili concessi in locazione finanziaria;
• concessionari in ipotesi di concessione di aree demaniali.

La risposta al quesito

Veniamo al quesito di cui in apertura. L’Imu richiesta a lettore è dovuta perché l’appartamento donato dai genitori è formalmente una seconda casa, a nulla rilevando il fatto della residenza presso una differente casa come affittuario. Anzi se è vero che il lettore vive stabilmente in una casa in affitto e vi risiede anagraficamente, tanto basta a qualificare il bene immobile donato come ‘seconda casa’ e dunque come bene per il quale va pagata l’Imu. E’ il concetto di residenza abituale ad essere alla base dell’esistenza giuridica della prima casa: senza la residenza abituale la casa in questione è intesa in via automatica come “seconda”, determinando la perdita di ogni beneficio fiscale.

D’altronde l’art. 43, comma 2, del codice civile è molto chiaro ed indica infatti che “la residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”. Conseguentemente, per far si che un’abitazione sia considerata prima casa bisogna viverci, e non conservare la sola residenza.

Concludendo, nel caso del lettore che vive in affitto a Perugia, egli avendo ricevuto un’abitazione in donazione sarà comunque tenuto a pagarne l’Imu – anche se inquilino in una casa situata in una regione differente.